空き家は売る？それとも貸す？それぞれのメリットとデメリットを解説

相続や転勤、離婚などにより空き家となった家があるとき、売るか貸すかで悩む方は少なくありません。
それぞれに異なるメリットとデメリットがあるため、物件の状態やご自身の環境を考慮したうえで判断することが大切です。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかの判断基準に加えて、売却方法や売却のポイントを解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売るか貸すかの判断基準

空き家を売るか貸すかで迷ったら、それぞれのメリットとデメリットと比較したうえで決めることが大切です。
ここからは、空き家を売る場合と貸す場合のメリットとデメリットを解説します。

空き家を売るメリット

空き家は人が住んでいない家屋よりも早く劣化するため、適切な管理が欠かせません。
管理を怠ると倒壊の危険性だけでなく、不法投棄や放火といった犯罪のターゲットにされるリスクもあります。
トラブルを避けるためにも、空き家を所有し続ける際は、定期的に現地を訪れ適切に管理することが重要です。
売却してしまえば、建物を管理する手間やコストがかからず、また空き家を所有するリスクを回避できます。
さらに、売却によりまとまった資金が手に入る点もメリットの1つです。
売却代金は、住宅ローンの返済や引っ越し費用などさまざまな用途に活用できます。

空き家を売るデメリット

空き家を売ると、当然ながら所有権も手放すことになります。
子どもや孫に不動産を引き継ぎたい方にとっては、デメリットに感じてしまうでしょう。
また、売却時には登記費用や仲介手数料、印紙税などさまざまな諸費用が発生します。
ローンが残っている場合は完済してからでないと売れないため、ローンの一括繰上げ返済手数料も必要です。
もし売却代金だけでローンを完済できなければ、不足分を自己資金から捻出しなければなりません。

空き家を貸すメリット

空き家を貸すと所有権を手放さずに済むため、将来の資産として残すことができます。
賃貸に出したあとは、ご自身が利用するだけでなく売却することも可能です。
また、毎月家賃収入が入ってくる点もメリットの1つです。
一戸建てはアパートよりも設備のグレードが高いため、家賃を高めに設定しても入居者が見つかりやすい傾向にあります。
毎月安定した家賃収入が得られれば、固定資産税や維持管理にかかる費用だけでなく生活費に充てることもできます。

空き家を貸すデメリット

空き家を賃貸に出したからといって、すぐに入居者が見つかるとは限りません。
空室が続くとその間は家賃収入を得られないため、貯金を崩して管理費用を捻出する必要があります。
賃貸経営を続けていく限り、空室リスクは常に付き纏うため、それなりの工夫をしていかなければなりません。
また、家賃を滞納されるなど入居者とトラブルになったり、部屋を雑に扱われひどく劣化したりするリスクもあります。
このようなリスクを避けるためには、人柄や支払い能力などを入念にチェックしたうえで入居者を決めることが大切です。

空き家をスムーズに売る方法

空き家を管理する手間やコストをかけたくない場合は、早めに売却を検討しましょう。
空き家の売却方法には複数の種類があり、建物の状態によって判断する必要があります。
ここからは、空き家をスムーズに売る方法を解説します。

そのままの状態で売る

空き家の状態が良ければ中古住宅として、築年数が古く老朽化が進んでいる場合は古家付き土地として売り出すのがおすすめです。
古家付き土地とは、建物の価値は含めずに土地の価格のみで売り出す方法で、土地を探している方にアピールできます。
中古住宅や古家付き土地として現状のまま売り出すと、解体費用やリフォーム費用がかからない点がメリットです。
建物を解体またはリフォームする場合、何百万円と多額の費用がかかります。
そのままの状態で売り出せば、売却にかかる費用を節約することが可能です。
一方でデメリットとしては、定期的な管理が必要になるという点が挙げられます。
資産価値の低下や倒壊を防ぐためには、定期的に空き家を訪れ掃除やメンテナンスをしていかなければなりません。

空き家を解体して土地を売る

空き家が著しく老朽化している場合は、建物を解体してから更地の状態で売り出すのがおすすめです。
更地は新築したい方に需要があるため、買主が見つかりやすい傾向にあります。
ただし、更地にする場合は空き家を解体するための費用が必要です。
費用の相場は建物の構造や立地条件などによって異なりますが、100万円以上はかかると考えておきましょう。
また、更地にすると住宅用地の特例が使えなくなるため、固定資産税が増額する点もデメリットの1つです。
売却期間が長引くほど、固定資産税の負担も大きくなってしまうでしょう。

空き家をリフォームしてから売る

空き家をリフォームして、資産価値を高めてから売却する方法もあります。
空き家がなかなか売れない原因の1つに状態の悪さが挙げられます。
リフォームにより不具合を改善できれば、見た目の印象も良くなりスムーズに売却できるかもしれません。
ただし、空き家をリフォームするにはそれなりの費用がかかります。
費用の相場は施工箇所や内容によって異なりますが、フルリフォームで400万円程度が目安です。
また、リフォームを終えるまでは売却活動がおこなえないため、早く売却したい方にはデメリットに感じるでしょう。

空き家を売る際のポイント

最後に、空き家をスムーズに売るためのポイントを解説します。

売却前に境界を確定しておく

境界が曖昧な土地はトラブルに発展しやすい傾向にあります。
たとえば、自分の敷地だと思って塀を建てたものの、隣地所有者から「ここは自分たちの敷地だ」と主張されて揉めるなどです。
リスクのある土地を購入する方はほとんどいないため、売却前に確定測量をして境界を明確にしておくことをおすすめします。
確定測量の費用は、100〜200平米の土地で35〜80万円程度が目安です。
費用だけを聞くと高く感じますが、境界確定済みということは買主の安心材料になるため、スムーズな売却に繋がるでしょう。

長期戦を覚悟して売却計画を立てる

一般的な不動産売却にかかる期間は3〜6か月が目安といわれています。
しかし、空き家は築年数の経過した古い家屋が多いため、一般的な不動産よりも売却に時間がかかるケースが少なくありません。
売却を急いでしまうと、無理な値下げ交渉に応じて損をする可能性があります。
空き家売却は時間がかかると考えたうえで、建物の維持費などを確保しておくことが大切です。

空き家の状態を把握しておく

ホームインスペクションの実施により買主に安心感を与え、早期売却に繋げる方法もあります。
ホームインスペクションとは、専門家が住宅を目視で確認して、修繕箇所や欠陥の有無などを教えてくれるサービスです。
ホームインスペクションの結果、欠陥があれば修繕して売り出すなどの対策ができます。
また、専門家が診断した家としてアピールできれば、買主も安心して購入に踏み切れるでしょう。
費用は建物の構造やオプションの有無などによって異なりますが、5〜15万円が相場です。

まとめ

空き家を売却すると管理の手間がなくなり、賃貸に出すと家賃収入を得られるなどのメリットがあります。
空き家を売るか貸すかで迷ったら、それぞれのメリットとデメリットを比べたうえで、ご自身に合うほうを選ぶことが大切です。
売却方法にも複数のパターンがあるため、どの方法であれば有利に売却できるか慎重に検討しましょう。
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