不動産売却で生じる譲渡損失とは？特例を受けるための確定申告について解説

不動産売却で損失が生じた場合でも、確定申告をすれば税金対策になることをご存じでしょうか。
その年に発生した給与所得などと損失を相殺でき、なおかつ損失しきれなかった場合は翌年3年間繰り越すことも可能です。
そこで、不動産売却における譲渡損失で利用できる特例と利用条件、また確定申告について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却における譲渡損失とは

不動産売却では、必ずしも利益がでるわけではなく損失が発生することも少なくありません。
ただ、損失となってしまった場合でも、税金の優遇措置が受けられる可能性もあるため、必ずしも損だけをしているとは限らないのです。
ここでは、譲渡損失とは何か、また税金との関係について解説します。

譲渡損失とは

譲渡損失とは、不動産などの資産を売却した際に生じる売却損のことです。
不動産売却で生じる所得は「譲渡所得」と呼ばれ、この譲渡所得に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得は以下の計算式で算出することができます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は、不動産を購入した際にかかった費用のことで、譲渡費用は売却時にかかった費用のことです。
この取得費と譲渡費用を売却価格から差し引いた金額が譲渡所得になります。
この計算により譲渡所得がマイナスになった場合、譲渡損失が生じたことになります。
また譲渡損失の場合は、税金が課せられることはありません。

譲渡所得がプラスになると税金がかかる

譲渡所得がプラスになると、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算されます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超えた所有であれば20.315%、5年以下の所有であれば39.63%です。
また、譲渡所得がプラスの場合は売却の翌年に確定申告をおこなう必要があります。

譲渡損失で受けられる税金の軽減措置とは

不動産売却で譲渡損失が生じた場合は、原則として確定申告は不要です。
しかし、損失が発生した場合でも、確定申告をおこなえば税金の軽減措置を受けられる可能性があります。
具体的にいえば、売却で生じた損失をほかの給与所得や事業所得と相殺することが可能です。
これを「損益通算」といいます。
損益通算できれば、所得税や住民税などの税金を減らすことができるため、節税対策にもなります。
また、1年で相殺できなかった損失は翌年以降3年まで繰り越すことが可能です。
これを「繰越控除」と呼びます。
このように、譲渡損失が生じても確定申告をおこなえば、税金面でのメリットを得ることができます。

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不動産売却で譲渡損失が生じた際に利用できる特例と条件

譲渡損失が生じた際には、確定申告をすれば「損益通算」や「繰越控除」により税金の負担を減らすことが可能です。
譲渡損失時に利用できるのは「マイホームの買い換えで利用できる特例」と「買い換えが伴わないマイホームの売却時に利用できる特例」の2つがあります。
それぞれの特例について、利用条件とともに解説します。

譲渡損失に関する特例①マイホームの買い換えで利用できる特例

1つ目の特例は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
この特例は、マイホームの買い換えによって以前のマイホームを売却した場合に利用できる特例になります。
特例を利用するには「売却する物件」と「買い換える物件」のそれぞれの条件を満たす必要があります。

• 売却する物件の条件：所有期間が譲渡年の1月1日で5年超え、売主が居住していた物件である、敷地面積が500㎡までが控除対象など
• 買い換える物件の条件：物件を取得した年の翌年12月31日までに入居または入居見込みである、年末に所定の住宅ローン残債がある、床面積が50㎡以上必要など

なお、この特例は買い換え先の住宅ローン控除の特例と併用することが可能です。
ただし、合計所得が3,000万円を超える場合は、その年の特例は対象外となるため注意しましょう。

譲渡損失に関する特例②買い換えが伴わないマイホームの売却時に利用できる特例

2つ目の特例は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
買い換えを伴わない不動産売却でも利用することができます。
利用できる条件は以下のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
• 親族以外の譲渡である
• 売却の前日に一定の住宅ローン残債がある

この特例も合計所得が3,000万円以下と制限がかかっており、超えると適用対象外になります。
また、住宅ローンの対象となるマイホームには住んでいないことになるため、住宅ローンの控除は適用できないので注意しましょう。

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不動産売却で譲渡損失の特例を受けるためにおこなう確定申告の流れ

譲渡損失の特例を受けるためには、確定申告をおこなう必要があります。
時期は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに申告しなければなりません。
確定申告の流れは以下のとおりです。

• 必要書類を準備
• 確定申告書の作成
• 税務署へ提出
• 還付金を受け取る

それぞれ流れに沿ってご説明します。

①必要書類を準備

確定申告をおこなうにあたって、まずは必要書類の準備が必要です。
利用する特例によって書類が異なるため注意しましょう。
マイホームを買い換えたときの譲渡損失の特例を利用する際の必要書類
買い換えによる売却の場合は「売却した不動産の登記事項証明書や売買契約書」「買い換え先の不動産の登記事項証明書や売買契約書」が必要です。
また、買い換え先の不動産を住宅ローンを利用して購入する場合は、買い換えた不動産の住宅ローン残高証明書も準備しておきましょう。
登記事項証明書は、管轄の法務局にて入手することができます。
住宅ローンの残高は、売却した年の年末時点でのものが必要です。
特定のマイホームを売却したときの譲渡損失の特例を利用する際の必要書類
買い換えを伴わない売却の場合は「売却した不動産の登記事項証明書と売買契約書の写し」「住宅ローン等の残高証明書」が必要です。
必要書類は多いため、できるだけ早めに準備しておきましょう。

②確定申告書の作成

必要書類を準備したら、確定申告書を作成していきます。
確定申告書は、最寄りの税務署の窓口や国税庁のホームページから取得することができます。
ホームページ上であれば、自動で計算されるため、効率良く作成することが可能です。

③税務署へ提出

確定申告書が作成できたら、必要書類と併せて税務署へ提出します。
提出方法は、窓口や郵送でも可能なほか、ホームページ上でそのままデータを送信することもできます。
ホームページ上で提出ができるe-Taxを利用すると、24時間いつでも提出することが可能です。

④還付金を受け取る

支払い過ぎていた税金があれば、確定申告後に還付金を受け取ることができます。
還付金とは、多く納税していた場合に返還される税金のことです。
受け取り時期は、確定申告受理後1か月～1か月半程度となることが一般的です。

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まとめ

不動産売却により損失が生じた場合、原則として確定申告は不要です。
しかし譲渡損失が出た場合でも確定申告をおこなえば、ほかの給与所得などと相殺でき税金の負担を減らすことができます。
特例が利用できる場合は、必要書類など早めに準備しておきましょう。
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