不動産売却の譲渡所得税の計算において注意したい減価償却費とは？

不動産売却で利益が出ると譲渡所得税を納める必要がありますが、その計算は複雑です。
売却する不動産が建物の場合、譲渡所得税の計算では減価償却費についても考えなければなりません。
そこで今回は、不動産売却における減価償却費とは何か、減価償却費の計算方法や注意点と併せてご紹介します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひスムーズに確定申告をおこなうためのご参考にしてみてください。

不動産売却における減価償却費とは？

まずは、不動産売却における減価償却費についてご紹介します。

減価償却費とは

減価償却費とは、日々の使用によって資産価値が下がる建物の「価値の減少分」を金額にして表したものです。
そもそも建物部分の譲渡所得税を計算する際は、資産価値の減少における年単位の会計処理である減価償却をおこなう必要があります。
なぜなら、建物は居住者の使用その他の理由によって、経年劣化していくからです。
一方で、不動産が土地の場合は年数の経過によって劣化しないため、減価償却の対象外といえます。
譲渡所得税は、不動産売却によって利益が出た場合に課される税金ですが、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。
売却価格から不動産の売却や購入にかかった費用を控除した金額に対して課税されます。
つまり、譲渡所得税の計算の際に控除できる費用に含まれるのが減価償却費というわけです。
適切な確定申告のためには正しく減価償却をおこなう必要があるため、注意しましょう。
なお、売却する不動産が土地のみの場合は、減価償却費について考える必要はありません。

減価償却はいつ誰がおこなう？

減価償却は、いつ誰がおこなうのかということも大切なポイントです。
減価償却費は譲渡所得税の計算に含める必要があるため、不動産売却によって利益が出れば減価償却の手続きをおこなわなければなりません。
厳密にいうと、実際に計算をおこなうのは譲渡所得税の確定申告の際です。
不動産売却における確定申告は、売主が自分でおこなうのが基本です。
個人でおこなうのが不安な場合は税理士に依頼する方法もありますが、税理士に依頼すると報酬を支払う必要があるため、売主の費用負担が大きくなってしまいます。
複雑に思える減価償却の手続きですが、次の章でお伝えする手順を踏めば個人でも計算することが可能です。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは

続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法についてご紹介します。

不動産の減価償却費は定額法で算出する

減価償却の方法には定率法と定額法の2種類がありますが、不動産の減価償却は定額法でおこないます。
定額法とは、取得費を法定耐用年数で割り、同じ額を毎年費用として会計処理していく方法のことです。
また、法定耐用年数とは、実際の寿命がわからない建物の価値がなくなるまでの年数を法的に定めたものです。

具体的な計算式は？

減価償却費の計算式は、下記のとおりです。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
なお、非業務用建物については、法定耐用年数を経過しても建物取得価額の10％の価値は残るものとして計算できます。
上記の0.9という数値は、取得費から10％控除したことをより簡単に計算できるようにしたものです。

減価償却費の計算の手順

それでは、減価償却費の算出の流れについて順を追って見ていきましょう。
流れ①不動産の購入費を調べる
まずは、不動産の購入にかかった費用について調べます。
建物の購入代金については売買契約書を見ればわかりますが、建物と土地が合算して記載されている場合があります。
このような場合は、「売買契約書に記載の消費税÷消費税率（3％から10％の購入当時の消費税率）＋消費税」の計算式によって消費税の金額から割り出すことも可能です。
消費税の記載もない場合は、標準建築単価や固定資産税評価額から計算しましょう。
それぞれの計算方法は、次のとおりです。

• 標準建築単価を用いた場合：不動産の建築年の標準建築単価×専有面積
• 固定資産税評価額を用いた場合：不動産の購入代金×建物の評価額÷（建物の評価額＋土地の評価額）

不動産の購入費には建物の購入代金だけではなく、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、印紙税、住宅ローンの事務手数料、リフォーム費用なども含まれます。
ただし、リフォーム費用以外はすべて土地と建物に対してかかった購入費とみなされるため、こちらも建物部分のみの金額を算出する必要があります。
売買契約書などからわかる建物の金額と土地の金額の割合を利用して按分しましょう。
流れ②不動産の償却率を調べる
償却率は建物の構造によって異なり、国税庁の公表データから引用することが可能です。
居住用の不動産は非業務用となり、業務用の不動産の1.5倍に設定されています。
流れ③経過年数を確認する
先述したように不動産の減価償却は毎年手続きしていく形式のため、6か月以上の端数は切り上げて1年と計算し、6か月未満の端数は切り捨てます。
たとえば、不動産の築年数が10年7か月の場合は、11年になる計算です。
なお、リフォーム費用の減価償却費を計算する場合は、リフォームをおこなった日からの経過年数で計算しましょう。
流れ④減価償却費を算出する
流れ①から③までの数値を計算式に当てはめると減価償却費を算出することが可能です。

不動産売却における減価償却費の注意点も把握しておこう！

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点についても把握しておきましょう。
注意点①概算取得費はなるべく使用しない
減価償却費では不動産の購入費用を計算しなければなりませんが、売却にかかった費用とは異なり時間が経過しているため、購入費用が不明になるケースもあります。
このような場合は、概算取得費として売却価格の5％を計上することが可能です。
しかし、概算取得費は実額の計上に比べて損をしてしまうケースが多いでしょう。
そのため、購入費用が不明なものは通帳の写しで代用するなど、なるべく実額を計上するように意識しておくことが大切です。
注意点②譲渡損失なら税負担が軽減される
不動産売却では、条件によって売却損が出る可能性もあります。
しかし、譲渡損失が出てしまった場合は、特例によって損失分を給与所得などのほかの所得から控除することが可能です。
これを損益通算と呼びます。
また、損失分が1年で控除しきれなかった場合は、3回まで繰り越すことも可能です。
売却損の場合、このような措置があることは、注意しておきたいポイントの1つといえます。
ただし、損益通算をおこなうためには確定申告が必要です。

まとめ

今回は、不動産売却における減価償却費とは何か、減価償却費の計算方法や注意点と併せてご紹介しました。
減価償却費の計算は複雑ですが、順を追って進めていけば個人でおこなうことが可能です。
減価償却費に関する理解を深めてスムーズに確定申告がおこなえると良いですね。
私ども「株式会社HOME'S新越谷本店」は、越谷市を中心とした周辺エリアの不動産売却を丁寧にサポートしております。
お客様の大切な不動産を少しでも高く早く売却できるよう尽力いたしますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。